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小產權房最開始的用途是農民自己建在自己的土地上修建的房子，屬于農村宅基地性質，日后經過中國特殊國情的經濟發展，小產權房的用途開始發生變化，為了滿足機遇性質的經濟快速增長帶來的城市流動人口集中性劇增，小產權房就開始以一種特有方式演變，陸續形成集資建設的名義開始流動房地產市場，并緩解了城市流動人口劇增所帶來的住房壓力。

小產權房是人們在社會實踐中形成的議種約定俗成的稱謂。所謂‘小產權房’是指在農民集體土地上建設的房子，未繳納土地出讓金等費用，其產權證明不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或者村委會頒發，所謂的叫‘鄉產權房’又叫“小產權房”

小產權房分為三種建設性質：
1.村委統建樓：這種性質小產權房，其土地和房屋建在都是由村委出資建設，村委的地皮，屬于村委自建房，物業管理一般由村委直接接管。購買村委統建樓，合同簽署甲方是村委股份有限公司，見證方也是村委，所有責任由村委公司承擔。購房者房款交予村委股份公司。

2.村委集資房：其性質是集體共同集資建房性質，合同的大致含義就是村委/開發商與購房者三方的共同出資建房，這種性質的小產權房在市場數量比例很高。合同簽署甲方一般是村委及開發商，然后村委蓋章，律師方見證費用。其責任由村委及開發商共同承擔，物業一般由開發商接管，也有村委接管的，購房房款交予開發商公司。

3.開發商建設農民房：此性質小產權房，建設方小到個人，大到實力雄厚的開發投資公司。其地皮由開發商在村委購買后，然后開發建房，合同簽署為開發商和購房者共同簽署。其責任和物業均由開發商方擔當。